美国有史以来最大的泡沫——房市——跌到底了吗？(2010-12-21 23:34:22)转载标签： 房产彭博社美国房价金融危机陈思进财经 分类： 时评
（这篇文章是去年5月初写的，现在再读，一点都不过时，美国房价依然继续下跌，明年美国房地产市场的止赎房屋数量将出现增长，更多的抵押贷款工作将陷入困境。从历史经验来看，在一个深重的金融危机之后，房屋价格需要五至七年的时间才能稳定下来。而这次金融危机更是百年一遇，估计需要九至十年以上时间才能稳定。新闻连接：全美房屋价值将进一步缩水 http://sinaurl.cn/hbnjek）
美国有史以来最大的泡沫——房市——跌到底了吗？
文/陈思进
我们正经历着百年不遇的金融危机，这场危机是由美国房地产这一巨大的泡沫被捅破而引发的。近日，对于房价是否已经触底回升，还是继续下跌，存在着激烈的争辩。
由于正面的经济数据引发纽约股市强劲的上扬，市场情绪开始乐观，国际油价5月4日连续第四个交易日上扬，纽约和伦敦两地的油价收盘均在每桶54美元以上。当天，全美房地产经纪人协会立刻公告，称3月的二手房销售指数大幅上涨3.2%至84.6，远高于经济学家预估的82.1；创下去年9月以来的最大单月增幅。于是，许多乐观的经济学家下结论，说美国房价已经触底，企稳回升在即。
然而彭博社5月4日也发表评论文章，称尽管2月份的数据显示20座大城市房价跌势放缓，其实还远未见底；除了失业率高企、法拍屋继续发生、房屋库存庞大等可见因素，阻碍房价复苏的最大因素来自于人口统计学。
任何时候，对市场无外乎存在两种预估，看多或看空。看多者买入，看空者卖出，所以形成交易。对房价是否已触底，我个人倾向于看空：房价还远未见底。
首先，失业率是造成房价下跌的最凶猛的“杀手”。据美国劳工部报告，单单今年二月份，就有65万1千人失业，失业率从7.6%上升到8.1%，比经济学家预测的7.9%高出零点二个百分点，超过了1983年。而失业单月攀升率，达1945年以来没有出现过的水平。过去12个月，已有5百万人丢了工作，目前，至少1千2百50万美国人失业。未来几个月，裁员的速度将有增无减，预期失业率将攀升至、甚至超过10%，创美国失业人数26年来的新高。
美国人的现金储蓄非常有限，一旦失业3个月，就将有30%的人无法继续供房贷；而失去工作6个月的话，这个比例将上升到75%以上。银行的违约率和法拍屋开始高升。单2009年3月，与上年3月份相比，美国法拍屋猛增24%，接近35万个家庭流离失所。
据彭博社发表的数据显示：2008年底，美国房屋空置创下了1900万栋的记录，而购买力却因人口和移民数量的减少在萎缩。美国最有购买力的“婴儿潮”一代，正在抛弃郊区四居室或五居室的独栋房屋，换成两、三居室的公寓住宅等待退休。他们经历了股市十年的剧变之后，正重新进行理财规划，不会再像年景好的时候那样购置第二套房和度假房产。而六、七十年代的出生者，还背负着沉重的学生贷款和信用卡债；房贷机构又不再提供零首付的贷款，购房者必须具备20%的首付，信用记录又不准有瑕疵，很显然，这批人是推动不了购房潮的。
有史为鉴，是泡沫终归要破的，房地产大泡沫也是如此。通常情况下，泡沫从哪儿吹起的，最终就该回到哪儿。美国从1925年到1933年，房价下降了26%。1925年是房价上升的第一高峰期，距离1930年的衰退还有5年，直至1930年到1933年经济崩溃，房价加速向下，那仅仅是极其恶劣的经济和通货紧缩的价格趋势。不像今天，通货紧缩加上房地产泡沫，令房价被极其高估。2000年20万美元的房子，到了2005年竟高达45万美元，平均房价上涨了125%。即使去掉通货膨胀的因素，也几乎翻了一倍。
长期来看，房价仅仅和通货膨胀正相关，不会随着经济增长和股票收益一齐上涨。下面是多伦多调整了通胀之后的房价走势图：
由图可见，1953年至2007年这五十五年间多伦多的房价时涨时跌，但总是在通胀线的上下徘徊，像有一只无形的手在控制一般。从1985年到1989年，由于热炒，多伦多房价疯涨，远远地偏离其合理的价位，当市场再也无法忍受时，1989年时拐点出现，房价猛然下跌，整整跌了8年，一直跌到1996年才开始止跌回升！涨到2008年初，拐点又出现。目前多伦多的房价持续下跌，按这次金融危机的惨烈，这次跌幅估计会超过上次，并将至少连跌8年，会把房价拉回与通胀幅度（2%到3%）相符合的那一个点。
这个图形与美国的全国房地产的Case-Shiller统计图形极其相似。
所以说未来几年，由于经济、就业和移民潮的持续低落，美国房价会随着通货紧缩的趋势下降到1996年和2001年的水平，即30%到50%。第一轮遭重创的城市，也是投机最厉害的城市包括佛罗里达，亚利桑那，内华达和南加州；其次就是沿海大城市，像纽约和三藩市。
当房价不可避免地回归到合理的价位时，银行系统将经历更为严重的危机，违约率和法拍屋均继续上扬，比2008年金融海啸对银行的打击更为严重。那时，经济衰退将进一步加重，可能到2013年才开始缓慢减速，直至2017年停止。
美国的经济将影响全球，希望大家做好心理准备。
闲话31（下）：大家都在混日子(2010-12-22 05:19:27)转载标签： 财经
其实俺认为，中国大城市周边的中等城市房价的上涨，是一个好事。
虽然看一个地方的房价，你可以用中位价作为一个衡量的标准，但是就是在同一个城市，不同的区域，房价还是有差别。
不知道现在中国的情况怎么样，但是在过去，上海曾有一种说法，叫做“令要浦西一张床，不要浦东一间房”。在美国这里，也是一样。有一些地方，比如说奥克兰的好区，房子要超过1百万美元，但是在差的地方，和你房子差不多大，估计是10万美元都不到。
因此问题在于，大家并不是所有的房子都买不起，而是自己心仪的房子买不起。
也许有许多房子，其实是可以买得起的，只不过因为交通、社区等等不同的因素，让这些地方的房子，变得没有吸引力了。
所以如果中国的高速铁路和同城化，可以推广得好一些，以前一些城市外面的边缘地区，就会变成有吸引力的地段了。
当然这些地方的房价会有一定的增长，但是伴随着价格增长的同时，也是居住质量和社区发展水平的提高。
比如说上海的房地产均价，大概是2万3的水平了，而周边的城市，比如说嘉兴和湖州，大概房地产的价格，是8千左右。因此如果你的城市发展搞好了，同城化趋势起来了，这些地方的新建房屋，就会对上海的房屋起到一个均价的作用。
就像中国的社会一样，大家都认为贫富悬殊是一个大问题，需要搞收入分配调整，就是要均贫富。那么中国的房价也是一个问题，需要搞价格调整，也是要均贵贱，让本来便宜的房子高一点，让贵的房子便宜一点，这个才是真正的房地产健康发展的出路。
要做到这个，就要解决社会资源向大城市倾斜的问题。促进大国企向大城市周边迁移，从而把一些高薪工作迁移出大城市。然后就是在教育、医疗和通勤方面，好好发展中小城市，这样就可以把现在的一线大城市的房屋崩盘风险降低。
等到中国的二线城市，房屋市场发展起来，也不怕你上海房地产崩盘，是不是？
在中国，把食品价格看住，就基本解决高通胀风险。下一步的转型，一个大的重点，就是把农村给盘活，所谓发展新农村的问题。
在这个发展规划上面，其实中国有很多现成的例子，可以借鉴。主要的案例，是日本、韩国和台湾农业发展的经验。
解决农村发展的观点，除了送电下乡、送车（电动汽车和电动摩托）下乡之外，村村通、路路通，是保证人流和物流的基础。
在这上面要发展的就是宽屏上网，解决信息流，以及金融下乡，解决资金流。
当然金融下乡，引发的土地流转，如何保护农民能够获取土地转型，就是从农用地，到工商用地和居住用地，所带来的高附加值，是这个发展能不能成功的关键。
如果搞好了，农民和地方政府的收入都有了保障，如果搞不好，再变成一个圈地运动，那就大家都做好准备，一起玩完吧。