作者：海宁的马甲 发表日期：2011-1-12 9:38:00
从人性弱点与羊群效应,谈经济与泡沫,谈上海北京杭州房价=2盎司黄金/平米
前言：
一个市场，肯定既有看跌的，也有看涨的。
看涨的，不妨参考一下 Yevon_OU 的帖子，特别是他2004年发的帖子。
好了，既然是天涯。那么就从一个简单明了的东西讲起，不涉及什么基础货币，货币乘数，外汇占款，货币供应量等等那些玩意儿。
1998年以来，上海，北京，杭州，苏州的房价一直都非常稳定，这句话对不对？
对，如果按黄金计价的话，上海，北京，杭州，苏州的房价一直在2盎司（62.2克）/平方米左右徘徊。
1998年到2001年，黄金价格在250到300美元/盎司，上海房价在4000人民币。
2005年7月21日，黄金价格在430美元左右，上海房价在7000人民币左右。
2006，2007年两年，黄金价格翻番，上海房价翻番。两者携手翻番。
2008年4月到9月，黄金从1000多美元跌到750美元左右，上海杭州房价表现为降价才能成交，杭州万科降价20%多，前期投资者因为“账面损失”20万到40万，而野蛮打砸万科杭州总部。2008年底，黄金与中国房价一起反弹。（中国一次降息1%）
2009，2010年，黄金价格几乎翻番，黄金价格超过1300美元/盎司，上海，杭州，北京，深圳房价几近翻番，达到17000人民币以上。两者又是携手翻番。
这不是1年2年的现象，这是12年不间断的，连续的“黄金与中国房价同呼吸共命运”现象，上海，杭州，苏州，北京，深圳，一平方米房价，大约等于2盎司黄金，12年来，波动即使有，也非常非常小。
这到底是经济与人性的规律在起左右，还是那万能的各地zf，居然能调控房价一直稳定在2盎司（62.2克）黄金左右？
插播：
经济，不就是人的各种交易活动的集合吗。衣食住行，投资买入，卖出兑现，都涉及交易行为。
市场经济，就是个货币化，交易化，虚拟资本化（反映未来收入预期的资产）的过程。
等朝鲜市场化之后，它肯定也从按权力分配房子和粮食，过度到按货币分配。朝鲜的房子是免费的，
起码在人民币面前，很多人是平等的。权力，在市场经济中，本来就是值钱的东西。去查查小布什，前副总统切尼的财务历史就知道了，只不过人家表面上的财富，走的是合法的渠道而已。其实，那才是玩权与理财高手。
插播完毕。
要是卖地，能12年连续卖到房价都接近2盎司黄金/平方米这个价格中枢，这是何等高超的联合调控水平啊。
卖地到底是因，还是果，有独立思考能力的人，心中自有答案。
黄金价格操纵论者面临同样一个问题，这黄金坐庄操纵水平也太惊人了，12年来一直把黄金价格操纵到中国大城市房价的1/2左右。牛，巨牛的坐庄水平。
我认为，确实是有操纵者，而且不止一个，第一类操纵者就是提供资金弹药的，最大的恐怕是美国的财政赤字（大发美国国债），其次是维持低利率的美联储，然后就是收藏美国国债与美元的。。。
另一个操纵黄金与中国房价的叫“人性”，趋利避害，追涨杀跌的人性，不愿意财富被缩水的人性。这种趋势变成羊群效应，就容易形成泡沫。
######什么是投机金融泡沫？
当社会上越来越多的人仅仅为了预期更多的涨价而购入一个金融品种，造成价格指数式上升之后，远离最终购买者能承接的价位。
这个品种可以是股票，棉花，可以是洋葱（洋葱价格能左右印度政坛），可以是房子，可以是石油。也可以是郁金香或者牡丹，甚至楼花（一种期权，即尚未建成的，未来的房子的购买权，史玉柱当年的巨人大厦卖的就是楼花这种期权）。
金融泡沫的发生和破裂，古今中外都有发生，不管是金本位，还是美元本位，其根源是人性的贪婪和恐惧，是人们越涨越买，越跌越不敢买，追涨杀跌的羊群效应。否则不能解释打砸万科杭州总部的事件。（明码标价，又不是欺诈。你要是坚决看涨，捂着不就行了，何必出手呢？难道希望买在价格底部，再高价卖出去？）
当人群90%或者95%以上同时看涨或者看跌的时候，转折点就非常近了。
1300美元到1600美元的黄金，是不是泡沫，是不是已经“过度”透支了未来相当长时间内的通货膨胀涨幅，在2011年会不会破？只有时间能回答。
（1980年，因为伊朗人质事件，美国冻结伊朗存在美国的黄金，黄金价格从400美元左右暴涨到800美元左右，当时的800美元，相当于今天的2200美元多。）
下面我会引用一段俄罗斯人根据Didier Sornette的泡沫分析方法的研究报告。基本上没有人相信这样的报告，这很正常。如果这种计算100%准确的话，那么这公式，这数学人才，也太TMD值钱了。千万不要据此操作，如果真的是顶部，那么顶部区域往往处于不稳定状态，既可能提前暴涨，也可能提前暴跌。何况报告不一定对。普通人就是旁观，围观一下而已。
关注2011年5月初到7月底的黄金价格。关注中国房价是不是会再次与黄金价格“同呼吸共进退”。
市场价格和成交量，是投资者通过交易走出来的。先期假设黄金价格和中国房价处于泡沫之中，然后去推演泡沫的破灭时间，方法上，是不对的。
但是我现在却假设黄金泡沫在2011.45附近有可能破灭，然后去推演一下，又有何妨。
美国，日本，东南亚的房地产泡沫，都是在饭通货膨胀的加息中被刺破的。东南亚1997年比较背，还没有等自己加息加到位，就被美国的加息反通货膨胀给捅破了。
很多人知道现在的石油，铜，农产品等商品价格从2009年3月以来，涨幅巨大，面临下调压力。那么下调企稳之后呢？是否再次猛烈上涨呢？
我认为商品价格下调企稳后，还有一波上涨，而且可能是急涨。理由是中国经济一时不会减速，特别是第一季度，对石油，铜，农产品的需求不会下降。这是一种什么精神？这是一种不到黄河不死心的精神。
就是这么样的：
“哇，物价虽然高了点，但是涨势稳住了，接下去的加息被取消了，同志们回去休息吧。”
然后经济依然火热，房地产依旧火热，对于石油，铜，农产品的进口量依旧巨大，进口的增速不减。（出口倒是因为欧洲紧缩而有些减速）
国际炒家和投资者一看，“哇，中国经济牛嘛，对商品的需求如此强烈，杀回去，再次做多石油，铜，农产品等等”。而这一次，估计散户也会大量通过各种EFT进场“保值”。EFT就是个中介，既然散户买，那么就让他们通过EFT买石油，铜，农产品等等。
然后，被取消的加息来了。
如果这般，直到临界点的发生。看吧，看2011年上半年通货膨胀是否还有更猛烈的一波。
不用等到中国房地产泡沫破的那一天，只要市场具有足够的“中国房地产泡沫破灭预期”，产生巨大的世界范围内的，物价股价房价下跌预期（通货紧缩预期）。通货紧缩预期会打压黄金价格，就像2008年那样。不知道到时候庄家们是否会再次玩救市。关注2011年3，4月份欧洲，特别是西班牙的发债情况。
金融泡沫爆发的另外一个人性基础，就是人们对于未来收入增长的过度乐观。
大部分人，毕竟比较经验主义，以前20几年，收入都是3，5年翻一番，那么也自然按三五年翻一番的速度，去给股票与房子等资产定价。一个3年利润翻一番的股票，60倍的市盈率就不显得高了。曾经的苏宁电器就是代表。但是如果把所有公司，都按苏宁电器的发展速度去定价，就麻烦了。到了房价上，那就更麻烦了。
为什么投机房比例过高一直是衡量房地产泡沫的标准呢？
因为投机房的目标不是自己住，甚至很多也不出租（因为出租会降低房子的出售价格，这是中国特色），投机房的目的，是保值，和赚买进卖出的差价。（价格不动总不能说是保值吧？）投机房总不会放35年等别人在墙上画上“危房”，“拆”吧？
那么投机房，不管玩多少年，最终还是要自住者来买的。那么要么自住者的购买力（收入）就必须上去，要么房价下来。浙江各地空着的投资房很多。房地产泡沫始于外贸顺差最多的浙江，先在浙江破裂的可能性也最大。1996年很多韩国人，不会预计到1997年底的经济与个人收入会是那个样子。2008年以前很多中国人也没有料到收入增长速度会下降。
前两篇论述黄金价格于中国房价关系的文章。
理性分析通货膨胀与经济形势，理性预测中国楼市下跌时间表 2010-09-21
http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/486299.shtml
黄金才是中国房价的先行指标与近似价格指数，黄金暴跌先于房价暴跌 2010-07-23
http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/458221.shtml
######
地产指数（000006），与房价走势房价
美国房价暴跌前，地产指数HGX的顶部在2005年，2006年，2007年不停下移，最后大跌前的两个顶部是2007年2月和5月，对应房价2007.2见顶，和第一轮恶化（贝尔斯登倒闭）。中国地产指数（000006）最近的两个不停下移的顶部是2010年4月和11月。地产股低迷，不是好兆头。（1993-1994年立的新的地产股不能在中国大陆上市的规矩，一定程度上降低了中国地产泡沫的涨幅）。
看涨比例的衡量标准是什么？
当一个投资品种的看涨比例超过95%的时候，那么，泡沫就快到顶了。
如果没有数字，那么看看社会的标志。
当这个投资品种的长期看涨者被当成天才的时候，当靠盲目单向看空房地产而赚钱的人被骂得狗血淋头，并且由空转多的时候，房地产差不多到顶了。
对于钱不多的刚需而言，人生最大的郁闷，莫过于当你最终勉强地贷款买房的时候，社会上看空7年以上的空军领袖，却突然看涨了。（美国，日本，东南亚的房地产泡沫一般持续7年）
关于房地产库存周期，和市场走势中的艾略特波动理论
中国的房地产，前面两个3年（2003-2005，2006-2008），都有明显的库存周期现象。就是两年火爆之后，第三年下半年上市的房子比较多，销售困难。
艾略特波动理论在很多价格走势中都有体现，一波上涨（2003-2004），二波（2005）下跌调整，三波（2006-2007）大幅度上涨，四波（2008）下跌调整，五波（2009-2010）上涨，走完上涨之路。
这既是价格的波动，也是投资者人心的波动。
中国房地产不管有没有泡沫，2011年下半年，房价应该有明显下调。
关于“地方政府需要大量的卖地收入，所以房价不会降”
首先，参见上述关于房价与黄金的论述。
2001年以前，一些江南的地方政府，是送地给优秀的开发商，希望这些看不上小地方的优秀开发商到本地发展优质的住房小区，提升本地对于外商的吸引力，因为那个时候当地没有拿得出手的居住品质高的小区，严重影响招商引资和县城形象，当时的房子质量好，而房子卖价也低，3000多人民币/平方米。（后来证明海外和外地的商人确实喜欢此等小区）。
2005年7月以前，中国各地的地价卖不上去了。因为美联储加息了几次，黄金在430美元左右涨不动了，那个时候中国也加息了，货币供应量的增长率也压缩到15%以下了。
所以有个词，叫做宏观调控，1993年6月的宏观调控，就是把全国的房价都调下去了，否则1997-1998年东南亚金融危机，估计就叫亚洲金融危机了。
但是全世界范围内的“宏观调控”，却是由各国中央银行，税务局（资本主义国家也有计划，美联储等中央银行就是货币供销社）跟金融和产业投资者的博弈过程中共同完成的，其博弈过程表现为资金在世界范围内，在各个投资品种（股票，货币，商品）间的流动。
资本的背后是人。所以资本具有趋利避害，利润最大化的特点，所以有了世界范围内的产业转移。
中央银行不是万能的，你要加大货币供应，投资者就要用脚投P票，把资金投往有升值或者保值潜力的地方和投资品种（实体企业，股票，房产，货币，资源商品等），你要加税，产业投资者就要把钱投到税率低工资相对低的地方去（比如十几年前的爱尔兰等）。
当然，如果这种流动产生了汹涌的羊群效应，那么泡沫是挡不住的，只能让它走完该走的指数式上涨旅程，监管者的任务，最好还是转而把精力集中到善后工作。
好像格林斯潘认为中央银行不应该干预资产泡沫，而应该专注于泡沫破裂后的善后工作。（要求格林斯潘挡住互联网泡沫，挡住美国房地产泡沫，就相当于要求他变成万能的神。但他毕竟是个人，而且他不能控制美国的财政赤字。）
关于中国特色的调控政策
在中国，调控政策总是先被投机资金所嘲笑的，不过不是所有的投机资金都能笑到最后。
2007年2月，5月，8月，股市投机资金在政策收紧下，继续推高股市，货币政策，印花税政策是挡不住泡沫的。
2004年9月，股市914行情爆发，很多投机资金已经痒了好久了，纷纷投入股市，结果很多巨牛庄家在那一波中消失了，等这些庄家消失之后，中国股市的牛市底部却来了。而宏观调控，是从2004年4月猪肉涨价之后开始的。
2010年的房地产宏观调控，如果是玩真格的，政策无疑又一次受到了市场与投机资金的嘲笑。
即使是玩真格的，调控政策也同样没有挡住泡沫前进的步伐，更何况顾虑重重而力度小。
关于中国底层民众的忍受力，与他们的受重视程度
中国日均消费低于7元人民币/天的人口不少，可能高达1.5亿。那么人均消费低于21元/天的，又有多少呢？
最近十年内，为什么每次猪肉大幅涨价之后，就加息让经济减速呢？
1970年以前，美国钢铁的价格，反映的不仅仅是钢铁行业本身，而是整个美国经济的运行情况。格林斯潘曾经办的公司，就是做钢铁价格预测的。（1970年以后，石油变成了欧美经济的关键因素）。中国猪肉与钢铁的价格，难道反映的仅仅是肉类与钢铁建筑行业本身，而不是整体经济运行的脉搏与节奏？
2011年，凭什么把猪肉价格稳定下来？猪肉价格不重要？
不重要，为什么还要建立大量的储备肉。发改委能不能通过行政调控稳定猪肉和食用油价格？
中国下一个可能的泡沫是什么？
我认为中国下一个泡沫是经历一次下跌调整，洗刷过后的的中小板和创业版。或者以后中小板里，在股市低迷中上市的企业。
我一直认为中国制造业，起码还有一轮大发展，比如汽车零部件制造和医疗设备。这两个市场很大，而且目前环顾全球，只有中国适合在这两个行业赶超。
中国有内需去让民营的汽车和医疗设备企业发展壮大。中国这两个行业的工资水平，福利成本，税收成本，制造成本等比日韩欧美低，但是技术，管理，资本市场条件（中小板与创业板扩容），都具备了，需要的是房地产泡沫破裂后物价稳定的环境。物价稳定，是对创新与效率提升的激励，因为获得的货币，能买到一年前同样的东西。而通货膨胀，是对囤货囤房的激励。当然，最终，还是会回到通货膨胀的路上去。那个再次通货膨胀的时候，应该是中小板大涨而收获的时候。
######
俄罗斯的几个人联合发表论文，他们根据Didier Sornette的泡沫顶部预测方法，预测"黄金泡沫"的顶部在2011.45（2011年6月13日或者14日）正负1.4个月.即区间在2011年5月初到7月末。
而且按Sornette以前的历次预测检验，更倾向于2011年5月初（数学临界点的1.4个月以前）。
顶部价格在1500-1600美元左右。
此文作者说了，不构成投资建议，而且是以“各国央行维持当前政策稳定为前提的”。这个论文并没有引起投资者太多注意，看到的，也仅仅是一笑而过。所以这种论文，并不会影响金融市场。
这个论文不是Didier Sornette本人的团队做的。
再说了，预测N次对的，并不表明第N+1次预测也对。
如果谁根据章鱼保罗的预测去赌球，2010年世界杯期间可以赚1000倍。有几个人一直按章鱼保罗的预测赌球？
所以普通人对于别人的预测，看看就好了。投资还是要靠自己的判断。
=======================
这种理性预测有时候真的不如普通人的切身感受
只从王石出走大陆到欧洲游玩三年就知道房地产好不了几天了